债务成本将如何影响今年的工业需求

尽管今年余下时间工业房地产行业的供需动态或许可以大致预见，但“更高的债务成本和更严格的信贷条件正在导致企业贷款到期的公司重新评估资本支出决策，包括对工业房地产的分配房地产，”纽马克在一份新报告中警告说，“债务困境：创纪录的企业期限可能会影响工业需求。”

虽然对工业空间的需求仍然“非常健康”，但报告指出，它也在放缓。第一季度吸纳了约6500万平方英尺，与大流行前相比非常出色，但这一数字比去年第四季度低40%;新的一年开始时的典型降幅仅为5%到10%。

纽马克预计，今年的季度吸纳量将稳定在6500万平方英尺左右，“恢复到大流行前的需求水平。”然而，第一季度交付了创纪录的工业空间——1.38亿平方英尺。

根据该报告，结果是“随着管道交付进入正常需求环境，许多市场将面临空置率上升，随之而来的是转租可用性的增加。”尽管如此，有迹象表明新建筑开工将放缓，从明年开始一些市场的空置率将收紧。

不过，虽然市场基本面可能会正常化，但现在不是2020年，而且“债务成本已显着增加，”Newmark指出。

该报告警告说，历史上最大的房地产抵押贷款债务将于2023年至2024年到期，而这些贷款中的大部分最初是自2020年以来以创纪录的低利率发行的，随着债务到期，这可能会影响一些工业地产的价值.

2020年及之前的大部分贷款“有机地去杠杆化”，部分原因是净营业收入稳定增长，因此不需要出售或重新定位的所有者可能会没事。

然而，其他所有者，例如基本面不太稳定的市场中的所有者，将不得不考虑他们的选择。Newmark指出：“有大量可用的过桥资本，虽然价格昂贵，但在债务市场开始重新定价时，能够承受短期负杠杆的所有者可能会使用这些资本。”

公司债务

对整个工业市场的更大影响可能是自2020年以来到期的企业债务，这些债务现在面临着截然不同的贷款条件。Newmark表示，公司可能会专注于支出资本以偿还债务、回购股票或寻求房地产以外的途径。

轶事观察表明，许多主要租户正在暂停并重新评估租赁决定。

Newmark指出，例外情况是用于建设新制造设施的大量支出，特别是在电动汽车、电池和芯片行业，尽管这些通常在联邦和/或州一级得到大量补贴。