工业户外存储的快速增长仍在继续

GreenStreet将工业户外存储子行业称为“美丽的丑小鸭”。Marcus&Millichap称其为“最后一英里行业需求量很大但尚未开发的基石”。

IOS以前被称为较大工业市场中的利基市场，在过去几年中已发展成为至少2000亿美元的市场，越来越多地吸引机构投资者以及拥有专业IOS操作平台的房地产投资和开发公司。一位投资者认为2000亿美元是保守估计。这可能是因为更大的参与者正在建立国家投资组合，在某些情况下接近10亿美元，至少在一个情况下超过20亿美元。

IOS行业专家告诉CommercialPropertyExecutive，虽然利率上升环境下持续的经济不确定性已在一定程度上减缓了收购活动，但IOS行业专家告诉CommercialPropertyExecutive，需求和租赁依然强劲，租金增长仍在继续，尽管速度较慢。好消息是，IOS投资者在过去几个月中看到了潜在收购活动的增加。

总部位于芝加哥的IndustrialOutdoorVentures的开发和收购高级副总裁EricJohnson说：“它有点安静，但在过去30到45天内，电话又响了起来。”IOS市场正在接近其在全国拥有和管理超过10亿美元此类资产的目标。

2022年，IOV完成30笔交易，总价值近3亿美元，使其管理的资产达到约8亿美元。该公司在18个市场拥有近80项资产，包括去年进入的两个新市场——马里兰州和新泽西州。它在丹佛开设了第一个区域办事处，并希望在今年晚些时候或2024年初在东南部或东北部设立办事处。

约翰逊说：“我们在增长、我们想投资的地方以及我们想投资的方式方面一直保持一致。”他指出，该公司还有几个正在开发的地面项目，并出售了一个新落成的52,500平方英尺的Class2月，科罗拉多州商业城的一个维护和维修设施。这是IOS属性的一种常见用途，也称为工业服务设施(ISF)，通常位于港口、工业走廊和交通节点附近。

工业室外存储属性通常是用于存储大型设备、车辆或材料的露天场地。它们通常用作卡车码头、拖车和集装箱仓库，以及建筑或重型设备场。典型场地的面积从2英亩到10英亩不等，小型建筑通常不到10,000平方英尺，可用作办公室或储藏室。随着越来越多的公司寻求最后一英里的存储和交付地点，对在大流行期间加速增长的工业存储空间的需求仍在继续。不断上涨的燃料成本也导致公司更加关注整合运营，使填充IOS站点特别具有吸引力。

但根据GreenStreet最近的一份报告，IOS子行业仍然是一个分散的行业，超过一半的股票仍由私人投资者和夫妻经营者持有。这意味着那些寻求小业主的IOS交易的人将继续获得租金和NOI上涨的机会。

GreenStreet的VinceTibone和JessicaZheng在他们的研究报告中写道，投资者需求受到强劲的经营业绩、有利的长期供需动态和最小的资本支出负担的推动。他们指出，填充子市场中的IOS站点的定价可提供优于其他商业房地产投资(包括传统工业)的风险调整后回报。

供应受限加上需求增加意味着整体空置率较低，租金正在上涨。根据10月份发布的Marcus&Millichap报告，到2022年中期，空置率下降到3%以下，低于历史平均水平。

Marcus&Millichap工业部门高级副总裁兼董事AlanPontius表示，该子行业“自2019年以来租金增长普遍较高”。

虽然10月份的Marcus&Millichap报告指出，IOS租金自2019年底以来平均上涨了近30%，而同期传统工业租金上涨了24%，但Pontius告诉CPE，自那时以来，所有资产类别的租金增长都放缓了。不过，他强调IOS继续拥有优越的供需基本面，租金也没有下降。

“尽管存在衰退风险，但我预计这些年来投资者的需求将继续增长，”Pontius说。

工业户外仓储的供需

IOS行业高管表示，他们在某种程度上不受经济衰退风险的影响，因为租户的需求一直存在，而且他们通常在交易结束后或房产稳定后以现金和融资方式购买。在IOV的案例中，他们利用了CIBCBankUSA的既定信贷设施。

“这是我们成功的一个重要关键，这种关系，而且不必逐笔交易为这些收购融资，也不必有融资突发事件。这真的让我们与众不同，成为伟大的买家和卖家。经纪界真的很感激，”约翰逊说。

ZenithIOS是一家总部位于布鲁克林的公司，于2021年底成立，于2022年2月与JPMorganGlobalAlternatives成立了一家价值7亿美元的合资企业，旨在创建价值10亿美元的全国IOS投资组合。首席运营官兼首席执行官本·阿特金斯(BenAtkins)的联合创始人丹尼尔·劳布(DanielLaub)表示，他们已通过合资企业进行了超过3.5亿美元的投资。他表示，他们正在朝着10亿美元的AUM目标迈进，尽管总体市场状况可能会推迟他们在推出后2年内达到该数字的计划。

“我们认为未来几个月将为我们提供机会主义的购买时机，”Laub说。

他指出，卖家在调整定价预期方面进展缓慢——这是过去一年整个商业房地产行业的一个普遍主题。

“我们现在在Zenith看到的是，其中一些担忧已经开始正常化。我认为人们正在重新参与。人们正在规范今天的定价与八到九个月前的定价不同。我认为我们应该能够弥补一些较慢的时间，”Laub告诉CPE。

他指出，对于Zenith而言，拥有来自JPMorganGlobalAlternatives等主要机构投资者的合资企业一直是收购方面的一个差异化因素。

他指出，很多卖家都是私人业主或小投资者，与Zenith和JPGlobalAlternatives这样的集团合作意味着卖家可以有信心，他们会按照他们所说的去做。

Laub说Zenith最初是从德克萨斯州、佛罗里达州和一些东北资产的种子投资组合开始的。该公司的投资组合现在拥有大约45项资产，分布在从东海岸到西海岸的20个市场。

“今天，我们从加利福尼亚一直到纽约，一直到德克萨斯州和佛罗里达州，再到明尼阿波利斯、芝加哥以及介于两者之间的任何地方，”Laub说。“我们将继续关注主要的MSA，然后我们还将研究我们认为的战略二级市场和业务一直很好的东西。”Laub表示，Zenith成功地在地域和租户组合方面保持多元化。

工业户外存储的更多增长

AlterraIOS是总部位于费城的房地产投资和开发公司AlterraPropertyGroup的IOS部门，其资产组合接近25亿美元。AlterraIOS于2016年进入该子行业，在30多个州拥有超过185处房产。过去一年进行了约8.5亿美元的收购。

根据已发布的报告，该公司正寻求通过其最新的IOS基金IOSVentureIII筹集7.5亿美元。去年，IOSVentureII基金募集了5.24亿美元的资金，远远超出其最初4亿美元的筹资目标，投资方包括养老基金、捐赠基金、基金会、资产管理公司、家族办公室和高净值个人。

“作为IOS领域的先行者，Alterra已经建立了一个利用多个不同渠道的采购网络。AlterraIOS的母公司AlterraPropertyGroup的执行合伙人兼首席投资官MatthewPfeiffer说：“仅去年一年，我们就在IOS上看到了超过100亿美元的价值，并且我们继续向该专有渠道增加资源和关系。”

Pfeiffer补充说，机构投资者认识到该业务的核心方面——供需失衡。

“IOS与房地产中其他一些资产类别的区别在于，供应在结构上是低迷的，因为市政当局没有被激励增加新的分区土地用于室外存储。供应的结构性限制加上大多数租户需要位于靠近各自需求源的主要​​MSA的填充位置这一事实，导致了房东的定价权，”Pfeiffer说。

“除了有利的供需动态之外，IOS还受益于资本支出非常低的业务，转化为低摩擦租赁成本，以吸引新租户进入该领域。最后，在NNN租赁结构下，租户概况主要是信用和国家，这进一步吸引了机构资本对该领域的兴趣，”他告诉CPE。

去年12月，AlterraIOSManager代表其全权委托的私人房地产客户，在与HeniffTransportationSystems的售后回租交易中，以超过8600万美元的价格收购了横跨八个州的14个工业室外存储资产组合。该投资组合完全由Heniff租赁，Heniff是一家全国性散货运输供应商，在美国拥有近100个地点

投资组合中的八个州是佛罗里达州、佐治亚州、伊利诺伊州、俄亥俄州、田纳西州、德克萨斯州、路易斯安那州和阿拉巴马州。这14个关键任务地点在佐治亚州萨凡纳等主要工业市场充当码头、维修车间和转运设施;芝加哥;达拉斯-沃思堡;休斯顿;田纳西州孟菲斯;辛辛那提;阿拉巴马州莫比尔;佛罗里达州莱克兰;和路易斯安那州查尔斯湖。

当被问及这些交易是否是AlterraIOS将继续寻求的交易类型时，尤其是在IOS资产供应受限的情况下，Pfeiffer表示是的。

“随着资本市场错位的持续存在，Alterra继续通过售后回租为租户提供量身定制的解决方案，凭借我们在IOS市场的专业知识、完全可自由支配的基金和在困难市场执行的长期记录，”他说。

其他新参与者也在寻求卡车运输来发展他们的平台。今年3月，GreenPointPartners通过对总部位于德克萨斯州奥斯汀的半挂卡车停车和拖车存储运营商Semi-Stow进行战略投资，推出了价值5亿美元的专用卡车和拖车IOS平台。GCMGrosvenor是GreenPoint战略的主要投资者，部分是通过代表美国大型养老基金管理的基金。

该投资将为Semi-Stow的扩张和收购全美价值5亿美元或更多的半卡车停车场和拖车存储资产组合提供资金。该平台已经完成了前两次采购，在休斯顿和达拉斯-沃思堡市场的总存储容量超过1,000辆半挂卡车和拖车。